越南 房價進(jìn)入跳水期

　　近日，位于越南首都河內(nèi)近郊河?xùn)|郡的一處樓盤以每平方米1000萬越南盾（1美元約合2.1萬越南盾）的低價拋售，吸引大量購房者搶購。同時，一些堅持不降價的樓盤幾乎無人問津。越南樓市的“冰凍期”正迫使房地產(chǎn)商接受以價換量的現(xiàn)實(shí)。　

　　法律法規(guī)不完善、市場機(jī)制不健全以及熱錢過度集中導(dǎo)致越南房屋買賣和供求關(guān)系扭曲。建房高潮過后，“冰凍期”如期而至，越南房價跳水已是不爭的事實(shí)。　　

　　降價前，河內(nèi)市住宅每平方米均價約在人民幣1.3萬元至1.5萬元之間。降價后，均價約在人民幣8000元至1萬元之間。除首都河內(nèi)外，經(jīng)濟(jì)中心胡志明市也出現(xiàn)了相同情況。

　　據(jù)記者觀察，越南樓市繼2011年后再陷低潮，除了高房價的因素外，樓盤的高定位也脫離了大部分購房者的實(shí)際需求。房地產(chǎn)商在建房時只考慮高收入群體，建設(shè)的大多是大面積的高檔住宅，超出普通消費(fèi)者的承受范圍，大量有住房需求的中低收入群體卻買不起房。越南銀行房貸利率高達(dá)20%以上，因此普通民眾很少以貸款方式購房，通常付全款或分三次付清。

　　在越南，剛剛畢業(yè)不久的年輕人一般都選擇租房。買房自住的群體主要是外企白領(lǐng)或私企管理者，他們的月薪一般在1000美元以上。此外，買房群體中還有一些具有一定職務(wù)的政府公務(wù)員。投資性購房群體集中在公司高管和私企老板，他們往往一人就擁有十幾套房產(chǎn)。　

　　在越南多個城市，房地產(chǎn)項目已成為燙手山芋，越南媒體一度稱越南房地產(chǎn)市場進(jìn)入“冰凍期”，更有西方媒體稱越南樓市即將“崩盤”。越南經(jīng)濟(jì)學(xué)家武廷安認(rèn)為，在越南經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展初期，大量熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。但由于在政策法規(guī)和行業(yè)統(tǒng)籌等方面缺乏規(guī)劃，外資催生的只是市場的虛假繁榮。當(dāng)時很多國有大企業(yè)和個人憑借與銀行的特殊關(guān)系獲取銀行貸款，大批項目紛紛上馬。但這些住宅普通民眾根本買不起。

　　由于通貨膨脹始終未得到徹底解決，導(dǎo)致銀行產(chǎn)生大量壞賬，銀行紛紛收緊銀根。雖然目前還沒有關(guān)于越南整個房地產(chǎn)業(yè)壞賬的具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但武廷安表示“一定很驚人”。此外，統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年前9個月，越南房地產(chǎn)業(yè)吸引外國直接投資意向金額約60億美元，但有20億美元被撤資，余下的40億美元至今未完全兌現(xiàn)，越南房地產(chǎn)業(yè)舊債已高達(dá)150億美元。

　　越南樓市持續(xù)低迷正在對其產(chǎn)業(yè)鏈上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。一些越南學(xué)者不斷撰文呼吁政府救市，但業(yè)界正艱難接受以價換量的現(xiàn)實(shí)。

　　匯入全球房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理黃富義說，房地產(chǎn)商們不要寄望政府再向樓市大把扔錢了。越南本地的房地產(chǎn)商多年來一直被利益驅(qū)動，從某種意義上說正是他們自己把樓市引入了錯誤的軌道。越南皇英嘉萊集團(tuán)董事長段元德說：“沒有人能救得了目前的越南房地產(chǎn)市場，降價是唯一出路。”

　　武廷安也認(rèn)為，以價換量就是可行的選擇。如果開發(fā)商不降價，消費(fèi)者就會繼續(xù)持幣觀望。武廷安說：“房價至少應(yīng)降40%至50%，老百姓才可能買得起。”據(jù)記者了解，越南民眾收入差距較大，城鎮(zhèn)人口月均收入在1200元人民幣左右，而一些在城市打工的農(nóng)業(yè)人口月薪只有七八百元人民幣。降價后的房價對絕大多數(shù)越南老百姓來說，仍然是高不可攀的。