郭松海：打擊炒房須增加住房持有成本

　　針對來自溫州和山西的游資大舉進入樓市，囤房并且炒房的行為，山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海認為其具有合理性，但帶來的影響非常不好。

　　他告訴《經(jīng)濟參考報》記者，2009年下半年以來，市場流動性逐漸增加，再加上投資渠道比較狹窄，一些機構(gòu)尤其是某些大企業(yè)和個人的資金無法消化，投資樓市自然就成為一種既合理又無奈的選擇。

　　“這對單個主體來說無可厚非，也是一種理性選擇。但這種行為在客觀上過度拉升了房價，對保障整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、滿足普通百姓的住房需求來說，不是一件好事。”他說。

　　如何抑制炒房團這種短期獲利的投機行為呢？郭松海的答案是盡快開征物業(yè)稅。他認為，開征物業(yè)稅，可以抑制房地產(chǎn)市場的炒賣行為，對房地產(chǎn)虛高價格進行調(diào)節(jié)，對社會弱勢群體的住房稅費予以減免優(yōu)惠，這有利于縮小社會貧富差距，促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　在具體實施層面上，可以實行差別性的稅收政策，從而區(qū)分消費性需求和投資性需求。他解釋說，在消費環(huán)節(jié)，對第一套自用普通住宅，物業(yè)稅稅率考慮在0.2%。對第二套住宅可按面積征稅，如二套住宅面積不超過120平方米的，適用較低稅率，如在0.5%-1%。但二套住宅面積超過120平方米，或第二套以上住宅，應(yīng)按面積或按套數(shù)實行累進制稅率，其稅率高于1%。

　　“通過對過多投資性購房征收較高稅額，提高其保有成本，降低其收益預(yù)期，以此來約束過度投資、投機炒房行為。”郭松海對《經(jīng)濟參考報》記者說。

　　郭松海建議，政府應(yīng)加快開征物業(yè)稅的研究和征前準備工作。即便馬上開征物業(yè)稅面臨諸多難點且短期內(nèi)難以推出，政府也應(yīng)該盡早開征物業(yè)保有稅，從而抑制房地產(chǎn)的過度投資行為。

　　據(jù)了解，目前，我國的房地產(chǎn)稅收體系中，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負擔(dān)偏輕；買起房的人持有成本低，可多買多占有房地產(chǎn)資源。這是炒房行為難以根本遏制的一個重要原因。

　　郭松海認為，應(yīng)通過開征物業(yè)保有稅來加以調(diào)節(jié)，迫使富人減少對地產(chǎn)資源的占有，增加市場供應(yīng)，此舉既可以打擊投機性購房行為，也可以達到調(diào)節(jié)房價的目的。

　　具體而言，開征保有稅，要先易后難；要借鑒法國、韓國的經(jīng)驗，先開征房屋閑置稅，如首先對商品住宅空置率高居全國首位的北京，在5環(huán)內(nèi)的空置房屋試點征收；然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。

　　除了財稅政策，郭松海提出，打擊炒房行為還要嚴把信貸關(guān)，即，在貨幣政策上，要實施區(qū)別化的信貸利率政策。比如，實施差別利率政策，對自住、改善性購房，個人住房抵押貸款利率仍執(zhí)行七折利率優(yōu)惠；對投資性購房貸款如購買第三套住房的，對投機性炒買炒賣的不予貸款。